【新聞點評】從「去庫存」到「化庫存」

中央政治局昨日開會，最轟動當然是宣布「三中全會」將於7月召開。除此之外，市場最關注昨日會議提出「消化存量房產和優化增量住房」嶄新講法，這更屬2015年「去庫存」以來，中央最高會議再度談及房地產庫存問題。當年「去庫存」主要招數是「棚改貨幣化」，開啟波瀾壯闊內房大牛市；部分投資者期望今趟「化庫存」也帶來奇效，主要招數可能是「樓市版以舊換新」，不過首先要解決「錢從何來」問題。

按照慣例，「三中全會」（中共第二十屆中央委員會第三次全體會議）原本被估計於去年9月至12月召開，惟直至昨天才宣布將於7月舉行。新華社通稿對「三中全會」的預告十分簡潔，僅稱主要議程將包括「重點研究進一步全面深化改革、推進中國式現代化問題」；暫時看來，相關訊息起碼未見值得「驚嚇」的元素，對於市場也許算是偏利好消息。

市場望政府扭轉「樓熊」

「三中全會」以外，最受市場關注是昨日會議提出「要結合房地產市場供求關係的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施」，屬首次出現於中央文件的新表述，更是2015年以來，中央政治局會議再一次直接談及房地產庫存問題。

我們先把鏡頭回撥十年，話說內房市場在2014至2015年陷入嚴峻危機，因供應過剩導致樓價下滑，不但引發負財富效應、發展商破產、爛尾樓湧現，並拖累2015年全國地方政府賣地收入暴跌近30%，危及「中國模式」經濟體系。結果，2015年12月召開的中央政治局會議首次提出「要化解房地產庫存……擴大有效需求，穩定房地產市場」。

當年「去庫存」招數是「棚改貨幣化」，首先鼓勵各地方政府加快推進棚戶區（老舊住宅小區）改造，同時不再向被拆遷的住戶提供公營房屋安置，改為按市場價值直接發放現金賠償。拆遷戶拿到錢後，須自行另覓居所，最佳選擇是購買當時發展商的庫存新盤。憑這一招，內房市場不但成功「去庫存」，還觸發起一輪波瀾壯闊大牛市。

然而，內地經濟趨勢很多時候「物極必反」，從一個極端走向另一極端。「棚改貨幣化」亦令發展商及地方政府形成路徑依賴，逐漸產生樓價過高、地方債台高築等後遺症。正因如此，中央政治局會議自2018年起改為強調「房住不炒」，此後未再提及房地產庫存問題。

相隔接近十年，目前內房市況跟2014至2015年頗為相似，重演樓價急滑、發展商破產、爛尾樓大增，嚴重程度有過之而無不及。在此背景下，昨日的中央政治局會議提出「消化存量房產和優化增量住房」，消息令部分投資者期望能像當年「去庫存」一樣帶來奇效，推動樓市「由熊轉牛」。

不過值得留意，「消化存量房產」這半句不難理解，意思近乎「去庫存」，可是「優化增量住房」則較為曖昧。舉例說，內地很多大企業近年「炒人」時，不會直接宣告「裁員」，卻形容為「優化人才結構」，被「炒」的打工仔往往自嘲「我被優化了」。那麼中央強調「優化增量住房」，到底是要「增加」抑或「減少」新屋供應量？

「舊換新」兼顧供需平衡

對此疑問，可結合內地多個城市近日試推「以舊換新」政策來看。正如本欄去年9月份在〈「trade-in買樓」奇招救市〉一文指出，當時山東省淄博市率先推出「促進一二手房聯動支援『賣舊換新』省心購房」政策，當地住戶若願意購買新盤單位，將由地方國資平台按市價向其收購原有物業，確保他們順利「賣舊樓換新樓」，以協助發展商消化庫存，並帶動上下游產業鏈。

據報道，淄博這一招取得良好效果，中央政府或許從中獲得靈感，去年12月的中央經濟工作會議首次提出在全國實施「以舊換新」政策，涵蓋企業設備和居民消費品，作為刺激經濟主要措施之一。

與此同時，愈來愈多城市仿效淄博，針對房地產市場推動「以舊換新」，至今已有逾30個城市公布同類措施。循此思路，所謂「優化增量住房」，可能跟「以舊換新」有關，須基於「賣到幾多舊樓」來釐定「增建幾多新樓」，兼顧拉動經濟和供需平衡。

相對來說，2015年的「棚改貨幣化」由政府直接落場、執行拆遷重建，既要向拆遷戶賠償現金，又要投入清拆、建設等費用。反觀現今「以舊換新」，針對的並非急須拆遷之危舊小區，而通常是樓齡30年以下的二手物業，國資平台購入後不必立刻重建，可將之作為「保障房」或「人才房」出租，意即地方政府暫需付出收購費用，毋須承擔重建成本。

中央或加槓桿提供資金

儘管如此，單計「收購二手物業」已屬不菲的款項，況且各地政府原已債務沉重。因此，假設今趟「化庫存」招數關乎「以舊換新」，首先須解決的大問題是「錢從何來」。部分論者估計，當局可能採取「中央加槓桿」方針，事關目前中央政府債務僅佔GDP約21%，屬極低水平（美國聯邦政府債務相當於GDP的126%），有很大空間「加槓桿」以支援地方政府，包括透過地方國資平台實施「以舊換新」；藉着救活內房市場，拉動宏觀經濟重返良性循環。

無論如何，萬眾矚目的「三中全會」定於7月召開，將研究進一步全面深化改革、推進中國式現代化等事項，牽涉中國政治和經濟未來發展重大方向，屆時或會為樓市「化庫存」和「錢從何來」等問題提供更清晰解答。